前段时间，国土部发起一轮囤地整治风暴，全国超千幅闲置土地被曝光。然而就在今日，《中国财富周刊》研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，得出了一个骇人听闻的数字，2000年至今1,2亿人住房被雪藏。

骇人数字

1、125家内地房企未开发土地可供1300万人居住

据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。

其中截至目前，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。

在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年1—9月之间重新再造了大半个万科地产。

2、2000年至今全国未开发土地可供1.2亿人居住

据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年-2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。

在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。

以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间“广厦”。

业内观点：囤地已成行业生存潜规则

日前，一份据称是由国土资源部制定、并交由银监会的“囤地黑名单”在坊间流传。

该“黑名单”指全国存在1457宗闲置土地。其后，许多土地被证实确实处于闲置中，涉及到了许多地产大腕，诸如和记黄埔、泛海建设、华润置地等。

这份名单并没有得到官方的承认，但遭到了地产界多位业内人士的质疑，焦点之一就是：航母级企业万科是否在列。

数据统计显示，一向以“不囤地”的形象示人的万科也难逃囤地之嫌。万科2009年年报指出，万科天津东丽湖项目占地270万平方米，建筑面积高达191万平方米，截至2009年底，该项目尚有146.5万平方米建筑面积的土地未开发。

事实上，该项目早在2004年就已经开始动工。以该项目2010年计划开工11万平方米、竣工9万平方米的速度估算，未来还需要近14年的时间才能开发完毕。

也就是说，对于这个项目，其绝大部分土地可能长期都会处于闲置状态。

一位业内资深人士表示，一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒，这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段，事实上就是造成了土地的闲置，从根本上讲影响了市场供应。而囤地的本质就是导致市场供应减少。

一位不愿透露姓名的开发商表示，连以“不囤地”著称的万科都有囤地行为，只能说明行业内囤地现象的确是比较严重。

其实，相比较其他开发商，万科的情况已属好的，许多房企存在项目整体处于长期闲置的情况。

《中国经济周刊》在多家公司的半年报中都发现，多个项目一直在开发，如泛海建设旗下的北京泛海国际居住区二期项目拿地5年多，至今还在进行土地平整；东华实业(7.18,-0.02,-0.28%)旗下的北京天鹅湾项目自2005年一直开发至今，仍未全部开发完毕。

对此，中国房地产研究会一位副会长曾指出，土地越来越是稀缺品，拿地越来越难，土地市场竞争日趋激烈，房地产企业囤地也很正常，因为没有土地房地产企业就无法生存。

据笔者了解，上述多家土地储备为零的内地上市房企都面临兼并重组的命运，其中创兴置业(18.05,-0.07,-0.39%)、ST兴业等就正在进行重组或处理相关事宜。

张化东则表示，部分土地闲置源于历史原因，包括毛地(土地权属未做变更、拆迁未完成等状态的土地)出让等。但也有很多开发商囤地实际就是为了坐享土地升值，因为地价房价都飙升太快，如果把土地盖成房子销售了，就无法享受地价房价的升值空间，反之闲置土地有时候收益更大，而采用分期开发变相捂盘、甚至尽量延长开发进度也能起到储备土地的效果，这就是目前开发企业普遍采用的手段。

政府应对囤地之策

1、国土部：土地违法问责进入最后程序

国土资源部执法监察局27日首次公布依照15号令启动的土地违法问责时间表。相关负责人称，地方政府问责正在走最后程序。

执法监察局表示，目前，各地正积极开展违法用地补充调查，按照国土资源部排定的最新时间表规定，各地须在11月5日前将补充调查结果上报国土资源部。

此前，国土资源部曾多次表示，今年是我国首次严格按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门《违反土地管理规定行为处分办法》即15号令对土地违法实施问责。

“对2009年度土地卫片执法检查自查自报中违法占用耕地面积比例达到15%以上的市、县，国土资源部部署开展违法用地具体情况补充调查工作后，各级国土资源行政主管部门派驻地方的国家土地督察局加强督导。”执法监察局有关负责人表示，涉及本次补充调查的市、县总体工作进展顺利。各地将在11月5日前向国土资源部上报补充调查结果。

日前，国土资源部部长徐绍史在回应有媒体猜测首次土地违法问责可能夭折时表示，“核准之后我们准备跟监察部、人力资源和社会保障部一起，约谈一部分土地违法违规情况比较严重的地方负责人，同时会对土地违法违规比较严重的地方政府的负责人进行问责，这项工作估计要在11月份，最晚在12月份，年内是肯定要完成的，不会爽约。”

2、囤地捂盘房价将停发股票债券不给贷款

9月29日，中央出台楼市二次调控，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

曝光房企六绝招囤地

绝招1：挖坑待建坐等升值

根据国土部规定，土地闲置满一年但不满两年，需按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应无偿收回的，将无偿收回，重新安排使用。然而面对开发商极其“缓慢”的项目工期，地方政府一般是睁一只眼闭一只眼，对此业内人士指出“挖坑待建”是其秘密武器。

绝招2：推脱周边居民反对、囤而不建

在国土部囤地名单中，北京某项目用地五年了还未开发，开发商给出的理由是，由于建筑方案遭到业主反对，导致政府部门一直未对该项目的开发手续予以行政许可。对此，业内人士表示这是拖延不开工的借口，开发商可以通过邀请规划部门的介入，采取听证的方式在合理的期间内可得到解决。

绝招3：开工大限前改规划、囤地获利两得益

在囤地的种种招数中，主动改规划是很高明的，因为根据规划部门规定，在提出修改规划申请后，至少有30天的公示期。在刚刚被曝光的国土部囤地黑名单中，泛海建设的四块地就经过了三次规划调整，并凭借每次《规划意见复函》拖延工期。

绝招4：外资身份做掩护、手续难办囤地有理

据了解，特殊身份也经常成为囤地的理由。屡屡登上“囤地黑名单”的华润置地每次回应媒体都说，之所以两年多没能及时开工，皆因自己有外资背景，投资项目需发改委审批。而负责审批外资开发商拿地手续的发改委则表示，虽然外资审批手续要走国务院，时间会稍长一点，但最长不会超过3个月。

绝招5：大地块分批开发、延期盖房“顺理成章”

“开发期数由一两期变成三四期，甚至是七八期，这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子，最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨，同一地段的房价比两年前上涨四五成，甚至是一两倍，开发商自然赚得‘盆满钵满’，利润比正规开发要高出好几倍。”在一位不愿公开姓名的开发商眼中，这样变相囤地的招数早已不是业内潜规则。

绝招6：倒手买卖不开工别怪我

登上“囤地黑名单”的北京市启夏房地产开发有限公司，是李泽楷的盈大地产旗下全资子公司。该公司2006年以5.1亿元拿下北京工体北路4号地，以各种理由不开工建设，直至2009年8月以1.18亿美元折合人民币9.2亿元的价格转让给香港上市公司瑞安建业，李泽楷此一倒手，净赚4.1亿元利润。这可谓是各种囤地招数中最绝最“露骨”的一种。